Der Vorvertrag einer Immobilie in Italien
Wann ist ein Vorvertrag für den Kauf einer Immobilie in Italien notwendig und wie wird er abgeschlossen?
Ein italienischer Vorvertrag ist notwendig, wenn Sie sich entscheiden, ein noch im Bau Immobilie zu kaufen oder auch wenn zwischen dem Kaufangebot und dem endgültigen Kaufvertrag viel Zeit verstreicht und der Erwerber beabsichtigt als extra Schutz diesen den Vertrag im Grundbuchamt umzuschreiben.
Hier sehen wir also, wann der Vorvertrag unbedingt vor einem Notar abgeschlossen werden muss oder wann es ausreicht, ihn privatschriftlich zu unterzeichnen.
Wie ist ein Vorvertrag aufgebaut?
Bei einem Immobilienkauf kommt es häufig vor, dass sich die Parteien in der Verhandlungsphase über die wesentlichen Punkte des Vertrags, den sie abschließen wollen, einigen; sie können jedoch ein Interesse daran haben, die Wirkungen des Vertrags auf eine spätere Phase zu verschieben, oder sie können den endgültigen Vertrag von der Erfüllung bestimmter Bedingungen abhängig machen. Ein Beispiel dafür ist der Fall, dass der endgültige Vertrag nicht sofort geschlossen werden kann, weil eine Baugenehmigung fehlt. In solchen Fällen schließen die Parteien einen Vorvertrag, in dem sie sich gegenseitig verpflichten, den endgültigen Vertrag zu schließen.
Doch was ist ein Vorvertrag und wie funktioniert er?
Der Vorvertrag ist die schriftliche abzuschließende Vereinbarung, mit der eine Partei ("Eigentümer"), verpflichtet sich, einer anderen Partei ("Käufer"), das Eigentum an der Immobilie zu dem Preis und zu den Bedingungen zu verkaufen, die im Vorvertrag festgelegt sind;
Der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie zu den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen zu erwerben;
gleichzeitig verpflichten sich die Parteien, einen neuen Vertrag, den endgültigen Kaufvertrag, zu schließen, mit dem das Eigentum übertragen wird;
Der Vorvertrag muss die wichtigsten Elemente des Kaufs und des Verkaufs enthalten, wie zum Beispiel:
- den Verkaufspreis;
- die Lage und Beschreibung der Immobilie, einschließlich etwaiger Nebengebäude (z. B. Garage oder Dachboden);
- die Katasterdaten für die genaue Identifizierung der Immobilie;
- die Zahlungsmodalitäten;
- den Zeitpunkt der Übergabe;
Alle von den Parteien vereinbarte Verpflichtungen müssen ebenfalls in den Vorvertrag aufgenommen werden. Insbesondere muss sich der Käufer verpflichten, den Preis zu dem Zeitpunkt und auf die Weise zu zahlen, die im Vertrag festgelegt sind. Außerdem muss die Immobilie, sofern nichts anderes vereinbart wurde, frei von Belastungen sein, wie z. B. Zwangsvollstreckungen und Hypotheken.
Was sind Nebenklauseln im Vorvertrag?
In dem Vorvertrag können Zusatzklauseln für bestimmte Punkte aufgenommen werden, die für den erfolgreichen Abschluss des endgültigen notarielle Kaufvertrags wichtig sind. Dabei handelt es sich jedoch um fakultative Klauseln.
So kann beispielsweise eine Vertragsstrafe vorgesehen werden, die der Verkäufer zu zahlen hat, wenn die Immobilie nach dem im Vorvertrag vorgesehenen Datum übergeben wird, oder es kann eine Klausel aufgenommen werden, die die Nichtigkeit des Vorvertrags für den Fall vorsieht, dass der Käufer das Darlehen nicht erhält, sowie die Rückzahlung einer bereits geleisteten Anzahlung.
Wann muss den Vorvertrag vor einem Notar abgeschlossen werden?
Für den Abschluss eines Vorvertrags ist ein Notar nicht zwingend erforderlich. In den meisten Fällen setzen Käufer und Verkäufer nämlich einen privaten Vertrag auf und sparen so das Honorar des Notars.
Manchmal ist es jedoch trotzdem ratsam, einen Notar einzuschalten, um beide Parteien besser zu schützen. Insbesondere im Falle von:
- hohen Anzahlungen;
- langen Fristen zwischen dem Vorvertrag und dem endgültigen Vertrag;
- Verkäufer ist ein Unternehmen, das daher vor dem endgültigen Kaufvertrag in Konkurs gehen könnte;
In diesen Fällen ist es sinnvoll, den Vorvertrag in Form eines notariell beglaubigten privaten oder öffentlichen Urkunde zu erstellen, damit er anschließend in das Grundbuch eingetragen werden kann.
Die Eintragung im italienischen Grundbuchamt des Vorvertrages gilt als echter Vorbehalt für den Kauf der Immobilie. Es handelt sich nicht mehr um eine bloße Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, sondern die Urkunde erlangt Rechtskraft gegenüber jedermann, d. h. sie ist Dritten gegenüber vollstreckbar. Daraus folgt, dass der Verkäufer z. B. die Immobilie nicht an andere verkaufen, keine Hypothek auf die Immobilie einräumen oder eine passive Dienstbarkeit einrichten darf.
Etwaige Gläubiger des Verkäufers können die Immobilie nicht pfänden oder eine Hypothek darauf eintragen lassen. Eine Umschreibung oder Eintragung hätte in jedem Fall keine Wirkung gegenüber dem künftigen Erwerber.
FAQ
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