Versteigerung einer italienischen Immobilie
Schritt für Schritt zum Erwerb einer Immobilie in Italien bei einer Auktion
Der Kauf einer Immobilie bei einer Auktion kann eine sehr vorteilhafte Lösung sein: Er ermöglicht einen niedrigeren Preis als den Marktpreis und einen "bewussten" Kauf, da jeder Interessent in die Lage versetzt wird, die möglichen kritischen Aspekte des Vorgangs vorab zu checken.
Es ist jedoch unerlässlich, sich über alle Möglichkeiten, Verfahrensschritte und Risiken im Klaren zu sein. Ohne eine genaue Kenntnis der Regeln und Abläufe kann die Transaktion schnell vom Traum zu Halbtraum.
Was ist eine Immobilienauktion und wie funktioniert sie?
Eine Immobilienversteigerung ist ein Gerichtsverfahren zur Zwangsversteigerung von Immobilien mit dem Ziel, ausstehende Forderungen einzutreiben. Die zur Versteigerung gelangenden Immobilien werden von einem Sachverständigen bewertet und zum Verkauf angeboten. Es werden zwei Preise angegeben: der Grundpreis und das Mindestgebot. Jeder, der an einer Versteigerung teilnehmen möchte, muss ein Angebot abgeben, das strengen inhaltlichen und formalen Anforderungen genügt.
Er kann einen beliebigen Betrag bieten, solange er das so genannte Mindestgebot nicht unterschreitet.
Gleichzeitig mit der Abgabe seines Gebots muss der Anbieter eine Kaution hinterlegen (in der Regel 10 % des Gebotsbetrags), die er zurückerhält, wenn er nicht zum Zuge kommt. Erhält er hingegen das Objekt, wird die Kaution vom Gericht einbehalten, und der Restbetrag muss innerhalb von höchstens 120 Tagen nach dem Zuschlag gezahlt werden. Die 120-Tage-Frist kann nicht verlängert werden, und die Nichtzahlung des Restbetrags führt zum Verfall der Kaution. Daher müssen Sie sicher sein, dass Sie innerhalb von 120 Tagen über das Kapital verfügen können.
Die Kosten beim Kauf eines Hauses auf einer Auktion in Italien
Neben dem Kaufpreis der Immobilie kommen auf den Käufer eine Reihe von Nebenkosten zu, die unbedingt zu wissen sind, um Überraschungen zu vermeiden.
Zu den wichtigsten Kosten gehören:
- Honorare für den Verkaufsbeauftragten: Diese werden vom Richter nach dem Urteilsspruch kalkuliert und müssen gleichzeitig mit dem Restpreis gezahlt werden. Ein vorsichtiger Kauf setzt die vorherige Kenntnis dieser Beträge voraus.
- Steuern: Einige Immobilien unterliegen der Eintragungssteuer, andere der Mehrwertsteuer. Je nach den Umständen des Käufers kann die Höhe der Steuer variieren. Darüber hinaus sind Kataster- Grundbuchsteuern zu zahlen. Einige Gerichte verlangen auch, dass der Käufer den Betrag für die Löschung von nachteiligen Umschreibungen und Eintragungen vorschießt. Wenn man an einer Versteigerung teilnimmt, ohne diese Kosten zu kennen, weiß man nicht, ob das eigene Budget für den Kauf ausreicht.
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Rückständiges Wohngeld: Gehört die Immobilie zu einem Wohnungseigentum, muss der Käufer die Gebühren für das laufende und das vorangegangene Jahr zahlen. Es ist zumindest ratsam, sich vor der Unterzeichnung des Angebots über das Vorhandensein von Zahlungsrückständen zu erkundigen.
Schwierigkeiten beim Kauf auf einer internationalen Versteigerung
Der Kauf einer Immobilie bei einer Auktion bringt auch Probleme mit sich, die berücksichtigt werden müssen.
Die erste schwierige Frage betrifft den Zeitpunkt, zu dem man die Immobilie in Besitz nehmen wird. Dieser hängt vom Zustand der Immobilie ab (leerstehend oder bewohnt) und von ihrem Zustand (sind umfangreiche Arbeiten erforderlich oder reicht eine einfache Renovierung aus?). Manche Käufer können länger warten, andere weniger lange: Der Ermessensspielraum hängt von den Bedürfnissen und dem Investitionsplan ab, in den die Immobilie eingeordnet werden soll.
Ein weiterer Faktor sind die Belastungen, die durch die Übertragungsverfügung nicht beseitigt werden. In den meisten Fällen wird die Immobilie frei von Lasten und Belastungen versteigert, aber nicht immer. Beeinträchtigen die Abschriften und Vormerkungen, die nicht gelöscht werden, die Nutzung der Immobilie? Werden sie ein Hindernis für den Wiederverkauf darstellen?
Schließlich besteht das Risiko von Verstößen gegen baurechtliche oder städtebauliche Vorschriften. Können diese behoben werden? Wenn nicht, wird es ein Problem beim Wiederverkauf der Immobilie geben? Und falls ein Darlehen zur Begleichung des Restkaufpreises aufgenommen werden muss, werden diese baulichen und städtebaulichen Problemen die Gewährung des Darlehens verhindern?
Die 4 Grundlegende Schritte für die Teilnahme an einer Immobilienauktion
Wenn Sie an der Versteigerung einer Immobilie interessiert ist, müssen Sie die folgenden Schritte durchlaufen:
Suche nach der Immobilie: Es ist ratsam, um direkten Zugang zu relevanten Informationen zu haben, die Suche über offizielle Kanäle durchzuführen;
Prüfung des Wertgutachtens: Das Wertgutachten ist ein grundlegendes Dokument. Es enthält eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, den Wert, eventuelle bauliche Mängel, den rechtlichen Status, das Vorhandensein von Pfandrechten und den Zustand der Immobilie.
Besichtigung der Immobilie: unbedingt erforderlich ist die Immobilie persönlich zu besichtigen. Sie ermöglicht es Ihnen, den Zustand des Objekts zu überprüfen.
Einreichung des Angebots: Das Angebot muss eine Reihe von formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllen, da es sonst nicht berücksichtigt werden kann.
Vor und nach der Auktion: Due Diligence und folgenden Phasen
Beim Kauf einer Immobilie bei einer Versteigerung, ist eine qualifizierte Begleitung empfehlenswert, um die Risiken einschätzen und vermeiden zu können.
Ausgangspunkt ist das Investitionsvorhaben: Welche Bedürfnisse wollen Sie befriedigen? Welcher Zeitrahmen muss eingehalten werden?
Der zweite Punkt ist das Wertgutachten: Sind die Bedürfnisse und der Zeitrahmen mit dieser spezifischen Immobilie vereinbar? Ist das Gutachten aktuell? Enthält es alle erforderlichen Informationen?
Die oben genannten Prüfungen und Bewertungen stellen die DUE DILIGENCE der Immobilien dar: Sie bestehen in der Bewertung der Möglichkeiten und der kritischen Aspekte der Immobilie. Sie fallen in die Zuständigkeit eines im Immobilienrecht erfahrenen Anwalts und sind notwendig, damit der potenzielle Käufer den Gewinn aus dem Kauf maximieren oder die Risiken vermeiden kann.
Und wenn es an der Zeit ist, zu handeln, dann ist es notwendig zu klären, wie zum Beispiel: welche Unterlagen werden für die Einreichung des Angebots benötigt? Sind alle inhaltlichen und formalen Anforderungen an das Angebot erfüllt?
Aber auch nachdem Sie die Auktion gewonnen haben, sind weitere Aspekten zu vertiefen:
Wie kann im Falle eines Zuschlags die Richtigkeit der geforderten Zusatzbeträge mit dem Restpreis überprüft werden?
Was ist zu tun, um den Besitz an der Immobilie zu erlangen?
FAQ
Frequently Asked Questions