Der Kauf einer Immobilie im Bau: ein Glückspiel?
Sie haben ein Haus in Italien gefunden, das Ihnen gefällt, das aber noch nicht fertig ist; Sie haben es nur auf dem Plan und in der Beschreibung des Bauunternehmers gesehen, der Ihnen einige Bilder gezeigt hat, wie es nach der Fertigstellung aussehen wird.
Sie würden das Geschäft gerne abschließen und sich sofort zum Kauf verpflichten, auch weil Sie es dann mit Materialien und Verkleidungen nach Ihrem Geschmack gestalten können.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie wissen, wie der Verkauf einer im Bau befindlichen Immobilie funktioniert. Es gibt eine Reihe wichtiger Garantien, die gesetzlich vorgesehen sind, um den Käufer zu schützen, der eine noch nicht fertiggestellte Immobilie kauft; diese Vorkehrungen dienen dazu, zu verhindern, dass die Kaufverpflichtung zu einem Glücksspiel wird, zu einem Glücksspiel, bei dem das Risiko besteht, die bereits als Anzahlung oder Kaution geleisteten Beträge zu verlieren, wenn der Bau aus verschiedenen Gründen nicht abgeschlossen wird.
Die wichtigste Punkte des Kauf einer Immobilie im Bau in Italien
Notarielle Vorvertrag
Anders als beim Kauf einer gebrauchten Immobilie besteht der erste Schritt beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie darin, einen notariellen Vorvertrag zu unterzeichnen, in dem die Immobilie und ihre Merkmale genau beschrieben, der Preis festgelegt und die Übergabebedingungen sowie das Datum festgelegt werden, bis zu dem man zum Notar gehen muss, um die endgültige Urkunde zu unterzeichnen, mit der das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übertragen wird. Wie bereits erwähnt, muss der Vorvertrag in Form einer öffentlichen Urkunde abgefasst, d.h. vor einem Notar unterzeichnet werden. Ein privatschriftlicher Vertrag, d.h. ein Vertrag, der ohne Mitwirkung eines Notars geschlossen wird, ist nichtig. Der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie birgt das Risiko, dass der endgültige Vertrag nicht zustande kommt, z.B. weil der Bauträger in der Zwischenzeit in Konkurs gegangen ist.
Der Kaufvertrag für ein zu errichtendes Haus muss alle zur ausschließlichen Nutzung bestimmten Anlagen beschreiben. Er muss daher Folgendes enthalten
die Art der Immobilie, die Gegenstand des Vertrags ist
die Gemeinde, in der es sich befindet;
die Katasterdaten des Grundstücks,
Das zu errichtende Gebäude muss so vollständig und genau wie möglich beschrieben werden, wobei die folgenden Merkmale anzugeben sind:
- tragende Struktur
- Fundamente;
- Ausfachungen;
- Fußböden;
- Bedachung;
- Einrichtungsgegenstände und Zubehör.
Diese Daten müssen in einem von einem qualifizierten Techniker erstellten Bericht aufgeführt werden.
Der Vertrag muss auch die Verpflichtungserklärungen und die städtebaulichen Vereinbarungen, die zur Erlangung der Baugenehmigung abgeschlossen wurden, sowie die Liste der Auflagen enthalten.
Bürgschaft
Neben der Verpflichtung zum Abschluss des Vorvertrags in Form einer öffentlichen notariellen Urkunde, gibt es zusätzliche Garantien für den Käufer eines Hauses, das sich noch im Bau befindet. Der Verkäufer hat insbesondere die Verpflichtung, vor der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags eine Bank- oder Versicherungsbürgschaft zu stellen, die die Rückzahlung der von ihm bereits als Anzahlung oder Vorauszahlung geleisteten Beträge garantiert. Wenn die dem Verkäufer auferlegte Bürgschaft fehlt, so ist der Verkauf der Immobilie nichtig, Es handelt sich hierbei um eine „relative Nichtigkeit“ , die nur vom Käufer geltend gemacht werden kann: Er kann also das Fehlen der Bürgschaft beanstanden, indem er die Anfechtung des bereits unterzeichneten Vorvertrags beantragt, ohne dass er so weit gehen muss, die endgültige Urkunde zu vereinbaren.
Versicherung
Eine weitere Verpflichtung des Verkäufer ist die Abgabe einer Versicherung mit einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren abschließen, um eventuelle Baumängel und das Risiko des Untergangs (z. B. bei Einsturz oder völligem oder teilweisem Verfall des im Bau befindlichen Gebäudes) abzudecken. Diese Art von Versicherungsprodukt kommt im Immobilienbereich zum Einsatz und ermöglicht es dem Käufer einer Immobilie, sich auch noch viele Jahre nach der Fertigstellung vor Schäden zu schützen. Diese schutzt also den Käufer gegen Schäden, Unfälle und Baumängel, die bis zu 10 Jahre nach dem Datum der Fertigstellung auftreten können. Die Versicherung schützt nicht nur die Immobilie und ihren Eigentümer, sondern auch eventuelle Schäden, die Dritten (Personen und/oder Sachen) zugefügt werden. Doch Vorsicht: Obwohl sie gesetzlich vorgeschrieben ist, kann es vorkommen, dass der Bauträger bei der Eigentumsübertragung des Immobilienkomplexes die Zehnjahrespolice nicht abgeschlossen hat.
Das Fehlen einer solchen Police macht den Eigentumsübergang jedoch nicht ungültig, und dies stellt leider eine Anomalie dar, die beachtet werden sollte.
Es wird daher dringend empfohlen, den Versicherungsvertrag vor der Eigentumsübertragung der Immobilie abzuschließen.
Kaufvertrag
Der Vertragsgegenstand muss ein zu errichtendes oder im Bau befindliches Haus sein, d. h. ein Gebäude, mit dessen Bau noch nicht begonnen wurde, für das aber eine Baugenehmigung oder eine Maßnahme zur Genehmigung der Arbeiten beantragt wurde;
Checkliste: Immobilie im Bau in Italien
Füllen Sie das Formular aus und prüfen Sie Ihre Vorbereitung beim Kauf einer Immobilie im Bau.
FAQ
Frequently Asked Questions