Der notarielle Immobilienvertrag in Italien
Schritt für Schritt zur Erstellung eines notariellen Vertrages für eine Immobilie in Italien
Die Aufgabe des Notars besteht darin, zu prüfen, ob die Immobilie vollständig ist, ob sie nicht mit nachteiligen Formalitäten belastet ist und ob die Immobilie ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist, damit keine Zweifel besteht. Er muss bei Vertragsabschluss den Inhalt der Urkunde nicht nur lesen, sondern auch vollständig erklären und die Parteien unparteiisch über die mit der Urkunde verbundenen rechtlichen Aspekte beraten.
Wie sieht eine notarielle Kaufurkunde aus?
Der Vertrag, mit dem die Immobilie in Italien endgültig erworben wird und der vor einem örtlichen Notar unterzeichnet wird, enthält Elemente, die für sein Zustandekommen unerlässlich sind. Das sind sie:
Identifizierung der Parteien und notarielle Beglaubigung: Die Einleitung enthält die Identifizierung der Parteien und die notarielle Beglaubigung ihrer Identität und Handlungsfähigkeit.
Austausch der Zustimmung: Die Parteien tauschen rituell die Zustimmung aus, dass das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergeht und identifizieren die gekaufte und verkaufte Immobilie mit ihren korrekten Katasterdaten. Aus diesem Grund stehen nach der Formulierung "eingetragen im Kataster von" und der Angabe der Gemeinde die Identifikations- und Klassifizierungsdaten der Immobilie, die für die Besteuerung benötigt werden, die die Parteien im Kaufvertrag abgeben müssen.
Vertragsbestimmungen: Hier werden die Vereinbarungen aufgeführt, die im vorherigen Kaufverträge im Grundbuch umgeschrieben wurden, und/oder Vereinbarungen, die sich auf das Grundstück beziehen und die der Notar nicht nur lesen, sondern auch erklären muss, insbesondere gegenüber dem Käufer.
Dabei handelt es sich in der Regel um Dienstbarkeiten und gemeinsame Teile.
Gesetzliche Regelung des Verkaufspreises: Bei einem Verkauf von Wohneigentum zwischen Privatpersonen (oder bei einem Kauf zugunsten von Privatpersonen von der Baufirma, die die Arbeiten seit mehr als 5 Jahren abgeschlossen hat, oder von der Baufirma, die die Immobilie seit mehr als 5 Jahren renoviert hat), ist es möglich, den sogenannten "Prezzo-Valore" anzuwenden, d.h. in der Urkunde den tatsächlich gezahlten Kaufpreis anzugeben und zu beantragen, dass der Erwerber für den Kauf auf Basis der Katasterwert besteuert wird (die ordnungsgemäß nach gesetzlich festgelegten Multiplikatoren bewertet wird).
Die aufgewertete Katasterrente beträgt in der Regel die Hälfte (bzw. ein Drittel bei älteren Stapeln) des Marktwerts; außerdem ist in solchen Fällen die Schätzungsbefugnis des italienischen Finanzamt e stark eingeschränkt.
In allen anderen Fällen (z.B. bei Grundstücksverkäufen, bei Verkäufen zwischen Privatpersonen, bei denen es sich nicht um Wohneigentum und dessen Zubehör - Geschäfts-, Handwerks- oder Büroräume - handelt, oder bei Käufen von Bauunternehmen vor Ablauf von fünf Jahren nach Abschluss der Bau- oder Renovierungsarbeiten) ist es ratsam, den Marktwert der gekauften Immobilie in der Urkunde anzugeben, während es absolut nicht ratsam ist, wie in der Vergangenheit einen Wert anzugeben, der auf dem neu bewerteten Katastereinkommen basiert, da das Finanzamt in all diesen Fällen absolute Bewertungsfreiheit hat.
Rechte und Pflichten der Parteien: Diese regeln insbesondere die Garantien über das vollständige und ausschließliche Eigentum, das Nichtvorhandensein von Mängeln, d. h. von Mängeln an der Immobilie, die eine sofortige Instandhaltung erforderlich machen, und regeln die katastermäßige und städtebauliche Ordnungsmäßigkeit.
Pflichten des Verkäufers: Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer alle Garantien hinsichtlich des vollständigen und ausschließlichen Eigentums an der Immobilie und des Nichtvorhandenseins von Mängeln zu geben; er ist auch verpflichtet, dem Notar während der Vorbereitung des Vertragsentwurf alle vorhandenen notariellen Unterlagen vorzulegen. Verfügt er nicht über diese Unterlagen, so ist es seine Pflicht, diese mit der Unterzeichnung des Vorvertrags zu beschaffen. Wenn der Verkäufer nicht mit dem Notar zusammenarbeitet, wird der Abschluss des Kaufvertrags fast unmöglich. Es ist daher äußerst wichtig, dass sich der Verkäufer kooperativ und konstruktiv verhält.
Pflichten des Käufer: Der Käufer ist verpflichtet, den Preis zum Zeitpunkt des Verkaufs zu zahlen, wie es in Italien üblich ist, oder innerhalb der im Vertrag genau festgelegten Fristen, wenn der Preis aufgeschoben wird (sehr unüblich). Der häufigste Fall eines Preisaufschubs ist die Überweisung von Beträgen, die von einer Bank im Zusammenhang mit einer Hypothek ausgezahlt wurden.
Wenn dieses Verfahren von der Bank verlangt wird, ist es äußerst wichtig, dass der Verkäufer darüber informiert wird, denn wenn dies nicht eindeutig im Vorvertrag oder im Kaufangebot geregelt ist, wird der Käufer gegenüber dem Verkäufer benachteiligt, da er nicht über die erforderlichen Beträge verfügt, um den Preis zum Zeitpunkt des Kaufvertrags zu zahlen, wie es das Gesetz verlangt.
Welche Unterlagen sind für einen italienische notariellen Vertrag erforderlich?
Bei Immobilien müssen zunächst die Dokumente vorgelegt werden, die das Eigentum des Verkäufers belegen.
Ist die Immobilie durch Verkauf, Schenkung, Teilung in den Besitz des Verkäufers gelangt, ist eine Kopie des Akts vorzulegen.
Ist die Immobilie durch eine gerichtliche Entscheidung (Versteigerung) in den Besitz des Verkäufers gelangt, ist eine Kopie der gerichtlichen Entscheidung vorzulegen.
Wurde die Immobilie durch Erbschaft erworben, legen Sie eine Kopie der Erbschaftserklärung und der Niederschrift über die Annahme des Nachlasses vor. Wurde die Erbfolge durch ein Testament geregelt, ist auch eine Kopie der Niederschrift über die Eröffnung des Testaments erforderlich.
Wenn die Immobilie von den Verkäufern gebaut wurde, müssen die Unterlagen über das Grundstück vorgelegt werden.
Es ist wichtig, dass auch der Katasterplan des Grundstücks vorgelegt wird:
Für Gebäude (Wohnungen, Keller, Garagen, Häuschen, Lager usw.) sind alle Unterlagen vorzulegen, die die städtebauliche Ordnungsmäßigkeit der Immobilie bescheinigen, nämlich alle Lizenzen und Genehmigungen, die erteilt wurden, vorzulegen. Bei Gebäuden, mit deren Bau vor dem 1. September 1967 begonnen wurde, sind die Genehmigungen vor diesem Datum nicht erforderlich, während alle späteren Genehmigungen erforderlich sind
Der Käufer sollte sich darüber im Klaren sein, dass der Notar zwar das Nichtvorhandensein von Hypotheken garantieren kann und muss, dass er aber in Bezug auf die städtebauliche Ordnungsmäßigkeit der Immobilie nur feststellen kann, ob eine Baugenehmigung erteilt wurde, nicht aber, ob die Immobilie damit übereinstimmt. Es liegt also im Interesse des Käufers, von einem Gutachter seines Vertrauens prüfen zu lassen, ob das Gebäude tatsächlich mit den erteilten Genehmigungen übereinstimmt.
Für Grundstücke (landwirtschaftliche Flächen, Bauland usw.) wird es hingegen benötigt, ein von der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, ausgestelltes Zertifikat über die Nutzungsbestimmung.
Wurde die Immobilie durch Erbschaft erhalten, so ist zum Schutz des Erwerbers die Niederschrift über die Annahme der Erbschaft erforderlich. Um die Umschreibung im Grundbuchamt der Annahme der Erbschaft zu ermöglichen, ist es erforderlich, eine Sterbeurkunde vorzulegen. Wer der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat, muss auch eine beglaubigte Abschrift des Eröffnungsprotokolls des Testament.
Übergabe der Schlüssel
Normalerweise werden die Schlüssel für die gekaufte Einheit bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags ausgehändigt.
Es kann jedoch vorkommen, dass der Verkäufer ein paar Tage braucht, um auszuziehen, und es wird vereinbart, dass die Immobilie ein paar Tage nach der Unterzeichnung übergeben wird. In diesem Fall kann sich der Käufer schützen, indem er in der Urkunde eine Vertragsstrafe festlegt, die der Verkäufer für jeden Verzugstag zu zahlen hat, oder indem er einen Teil des Kaufpreises einbehält, der bei der Schlüsselübergabe gezahlt wird. In diesem Fall sollte ausdrücklich vereinbart werden, dass bis zur Übergabe der Immobilie die Haftung für Schäden beim Verkäufer verbleibt, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Wie hoch sind die Kosten für den Notar in Italien?
Um zu erfahren, wie viel Honorar dem Notar zusteht, muss man den Sachwert kennen (d.h. den Kaufpreis). Aber: in dem Betrag, der an den Notar gezahlt wird sind auch die Steuern enthalten, die er an den Staat in Namen des Käufer zu zahlen hat.
Denn die Kosten der notariellen Urkunde sind nicht, wie fälschlicherweise angenommen wird, die "Kosten des Notars". Der Notar beeinflusst die endgültigen Kosten des Käufer in geringerem Maße als andere Ausgaben, wie Steuern und Gebühren, die der Notar selbst aus eigenen Mitteln dem Staat vorschießt und somit vom Mandanten zurückerhält. Dies liegt daran, dass in Italien die Grunderwerbsteuer gleichzeitig mit der Urkunde bezahlt werden muss und daher im Voraus an den Notar zu zahlen ist, somit zahlt er sie im Namen und für Rechnung des Erwerbers an das Grundbuchamt.
Der Käufer hat ein Recht darauf, genau zu erfahren, wie viel von dem gezahlten Betrag dem Notar zufließt und wie viel andererseits für die Zahlung der verschiedenen Kosten (Steuern, Gebühren usw.) erstattet werden muss; erst nach dieser Information können die "Notarkosten" konkret bewertet werden.
FAQ
Frequently Asked Questions